Crédito à habitação. Saiba como evitar pagar mais 50% no empréstimo da casa

Os preçários dos bancos mostram “spreads” a partir de 1%, mas 1,3% foi o melhor que encontrámos numa ronda pelos bancos. Banco CTT e Bankinter são os mais económicos para a maioria.

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A torneira do crédito à habitação mantém-se aberta: os bancos estão a emprestar mais de 500 milhões de euros por mês para a compra de casa desde que 2017 começou. Todavia, do ponto de vista das finanças pessoais, os créditos não são todos iguais.

Embora a Euribor a 12 meses, a principal referência para os empréstimos para compra de casa, tenha estabilizado em torno de -0,18% nas últimas semanas, a concorrência dos bancos está a espremer os spreads, as margens que cobram sobre a Euribor.

Entre os clientes mais jovens, o Banco CTT arrasou nas simulações realizadas junto da banca. No primeiro caso, de uma jovem que precisa de 107 mil euros para comprar um apartamento por 135 mil euros, o banco dos Correios reduziu o spread para 1,4%, baixando o encargo mensal para 306,27 euros. Se a mesma jovem tivesse contratado o crédito mais económico há oito meses, estaria agora a pagar 317,63 euros no Bankinter com as taxas de juro atuais.

A seguir ao Banco CTT, o Bankinter continua na lista dos mais económicos, a par do Abanca, a instituição espanhola que tem sucursais em Braga, Lisboa, Porto e Viana do Castelo.

Para começar a vida
Uma jovem de 25 anos deseja comprar um apartamento T1 no centro do Porto por 135 mil euros. Os pais ajudam com 28 mil euros, por isso necessita de financiamento para os restantes 107 mil euros. A duração do crédito de taxa indexada é de 40 anos. Os seus rendimentos mensais líquidos são de mil euros. Está disposta a domiciliar o vencimento, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos. No Montepio não é possível simular crédito nestas condições.
Instituição financeira Encargo mensal
(primeira prestação)
Indexante + spread TAER
Banco CTT 306,27€ Euribor 12 meses + 1,40% 1,817%
Abanca 342,53€ Euribor 12 meses + 1,60%* 1,904%
Bankinter 317,63€ Euribor 12 meses + 1,60% 2,004%
EuroBic 330,51€ Euribor 12 meses + 1,95% 2,269%
UCI 332,88€ Euribor 6 meses + 1,99% 2,350%
Millennium bcp 335,66€ Euribor 12 meses + 1,90% 2,358%
ActivoBank 335,75€ Euribor 12 meses + 2,00% 2,366%
Crédito Agrícola 355,53€ Euribor 12 meses + 2,27% 2,710%
Caixa Geral de Depósitos 351,58€ Euribor 12 meses + 2,20% 2,758%
Banco BPI 369,63€ Euribor 12 meses + 2,55% 2,962%
Novo Banco 395,95€ Euribor 12 meses + 2,80% 3,414%
Banco Best 397,11€ Euribor 12 meses + 2,80% 3,433%
Santander Totta 458,97€ Euribor 12 meses + 3,90% 4,434%
Fonte: simuladores dos bancos a 17 de outubro de 2017. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros e comissões (em equivalente mensal). TAER = taxa anual efetiva efetiva revista. *Taxa fixa de 1,90% nos primeiros 24 meses.

Ao escolher o Banco CTT, a jovem gasta 149.817 euros ao longo dos 40 anos do financiamento, assumindo a manutenção das taxas de juro. No Santander Totta, que tem a proposta menos económica, teria um encargo de 223.058 euros, quase 50% superior.

No segundo caso simulado, de um casal que precisa de 100 mil euros durante 30 anos para comprar uma apartamento por 150 mil euros, o Banco CTT mantém-se como o mais económico, oferecendo um spread também de 1,4%. Em pouco mais de dois anos, spread para esta família caiu 1,25 pontos percentuais. Em junho de 2015, o spreadda proposta mais económica, do Banco BPI, era de 2,65%.

Expandir a vida
Como está à espera do primeiro filho, o casal de 35 anos quer vender o seu T1 e comprar um T2 em Lisboa. O preço do novo apartamento é de 150 mil euros, mas, depois de amortizarem o crédito anterior, terão 50 mil euros com a venda do T1. Por isso, necessitam de um financiamento a taxa indexada de 100 mil euros durante 30 anos. Os rendimentos mensais líquidos do casal somam 2.500 euros. Estão dispostos a domiciliar os vencimentos, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos. No Montepio não é possível simular crédito nestas condições.
Instituição financeira Encargo mensal
(primeira prestação)
Indexante + spread TAER
Banco CTT 361,43€ Euribor 12 meses + 1,40% 2,138%
Bankinter 370,82€ Euribor 12 meses + 1,60% 2,280%
UCI 376,44€ Euribor 6 meses + 1,75% 2,425%
Abanca 407,38€ Euribor 12 meses + 1,60%* 2,490%
Millennium bcp 395,95€ Euribor 12 meses + 1,85% 2,971%
Caixa Geral de Depósitos 400,41€ Euribor 12 meses + 2,20% 2,988%
ActivoBank 397,90€ Euribor 12 meses + 2,00% 3,020%
EuroBic 413,48€ Euribor 12 meses + 2,40% 3,192%
Crédito Agrícola 418,06€ Euribor 12 meses + 2,27% 3,448%
Banco Best 429,12€ Euribor 12 meses + 2,60% 3,453%
Novo Banco 441,77€ Euribor 12 meses + 2,60% 3,475%
Banco BPI 427,37€ Euribor 12 meses + 2,45% 3,545%
Santander Totta 502,43€ Euribor 12 meses + 3,90% 4,929%
Fonte: simuladores dos bancos a 17 de outubro de 2017. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros e comissões (em equivalente mensal). TAER = taxa anual efetiva efetiva revista. *Taxa fixa de 1,90% nos primeiros 24 meses.

Embora seja importante, não decida qual o crédito mais económico apenas pelo spread. A taxa anual efetiva revista (TAER) é o melhor indicador para comparar propostas de empréstimos, porque reflete todos os custos bancários ligados ao financiamento, incluindo prémios de seguros e comissões de abertura, de dossiê, de avaliação e de processamento de prestações.

A superioridade da TAER na avaliação de empréstimos fica clara no terceiro caso simulado pelo Observador, em que um casal fica a pagar um empréstimo de 100 mil euros entre os 60 e os 75 anos. Nestas idades, o custo do seguro de vida é decisivo nos encargos mensais do crédito. Por exemplo, apesar de o Banco CTT propor o spread mais baixo, de 1,3%, e de a Caixa Geral de Depósitos apontar para 2%, os clientes bancários teriam mais encargos no banco postal ao longo dos 15 anos, porque o custo dos seguros de vida seria 33% mais elevado. No Banco CTT, o seguro de vida é da Mapfre e, na CGD, da Fidelidade.

Neste terceiro caso, o Bankinter tem a solução mais económica. Além de um spread de 1,6%, o seguro de vida da sucursal portuguesa da espanhola Bankinter Seguros de Vida fica 40% mais barato do que o do Banco CTT e 20% do que o da CGD. Na UCI, a especialista em crédito à habitação que nasceu da parceria entre o espanhol Santander e o francês BNP Paribas, os clientes mais seniores beneficiam do facto de o seguro de vida não ser cobrado a partir dos 70 anos.

Preparar a reforma
Este casal de 60 anos está a pensar na aposentação. Comprará uma moradia na Zambujeira do Mar por 250 mil euros, recorrendo a 100 mil euros de financiamento bancário por 15 anos a taxa indexada. Os rendimentos mensais líquidos do casal somam 3.000 euros. Estão dispostos a domiciliar os vencimentos, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos. No Montepio não é possível simular crédito nestas condições.
Instituição financeira Encargo mensal
(primeiro mês)
Indexante + spread TAER
Bankinter 766,14€ Euribor 12 meses + 1,60% 4,209%
UCI 780,70€ Euribor 6 meses + 1,75% 4,418%
Caixa Geral de Depósitos 794,56€ Euribor 12 meses + 2,00% 5,050%
Banco CTT 787,29€ Euribor 12 meses + 1,30% 5,287%
Banco Best 815,91€ Euribor 12 meses + 2,40% 5,692%
EuroBic 832,18€ Euribor 12 meses + 1,85% 5,811%
Novo Banco 951,52€ Euribor 12 meses + 2,40% 5,810%
ActivoBank 899,43€ Euribor 12 meses + 1,25% 6,384%
Millennium bcp 918,18€ Euribor 12 meses + 1,55% 6,797%
Abanca 947,77€ Euribor 12 meses + 1,60%* 6,806%
Crédito Agrícola 1.062,05€ Euribor 12 meses + 2,07% 8,001%
Banco BPI 951,48€ Euribor 12 meses + 2,45% 8,109%
Santander Totta 964,40€ Euribor 12 meses + 3,90% 8,712%
Fonte: simuladores dos bancos a 18 de outubro de 2017. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros e comissões (em equivalente mensal). TAER = taxa anual efetiva efetiva revista. *Taxa fixa de 1,90% nos primeiros 24 meses.

O encargo do seguro de vida na UCI, contratado na Cardif Assurance Vie, soma 16.881 euros ao longo do crédito. No Novo Banco, que recorre à GNB Seguros de Vida, é o mais alto: de 45.822 euros.

Ainda vale a pena a taxa fixa?

Embora os créditos de taxa indexada ainda sejam os mais populares entre os portugueses, três em cada oito empréstimos para comprar casa contratados neste ano têm taxa fixa. Porém, à medida que as taxas swapsobem no mercado monetário europeu, menos atraentes ficam os financiamentos de taxa fixa. A swap, que indica a taxa fixa a que os bancos estão dispostos a trocar por uma Euribor a seis meses, são a referência para estas dívidas.

A grande vantagem da taxa fixa é saber exatamente quanto se paga todos os meses, em vez de ficar à mercê do humor dos mercados. É, todavia, mais vantajoso constituir financiamento de taxa fixa por prazos mais longos, porque é menos provável que haja grandes subidas na Euribor no curto prazo. Aliás, os operadores do mercado monetário não esperam que a Euribor a três meses deixe de ser negativa antes de março de 2020.

A grande desvantagem da taxa fixa é haver pouca concorrência, em particular nos prazos mais longos. Apenas três instituições financeiras permitem fazer simulações na Internet com taxa fixa a 30 anos. A UCI é a mais económica no segundo caso simulado pelo Observador, de um casal que precisa de 100 mil euros durante 30 anos para comprar uma apartamento por 150 mil euros, mas, desta vez, recorrendo a taxa fixa. Esse casal poderia ficar descansado com um encargo mensal de 451,33 euros, independentemente do nível da Euribor.

Expandir a vida — com taxa fixa
Como estão à espera do primeiro filho, o casal de 35 anos quer vender o seu T1 e comprar um T2 em Lisboa. O preço do novo apartamento é de 150 mil euros, mas, depois de amortizarem o crédito anterior, terão 50 mil euros com a venda do T1. Por isso, necessitam de um financiamento de 100 mil euros durante 30 anos a taxa fixa. Os rendimentos mensais líquidos do casal somam 2.500 euros. Estão dispostos a domiciliar os vencimentos, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos.
Instituição financeira Encargo mensal
(primeiro mês)
Taxa de juro TAER
UCI 451,33€ 2,95% 3,891%
Bankinter 459,83€ 3,171% 4,021%
Banco BPI 532,51€ 4,20% 5,461%
Fonte: simuladores dos bancos a 17 de outubro de 2017. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros e comissões (em equivalente mensal). TAER = taxa anual efetiva efetiva revista.

O encargo mensal do crédito de taxa fixa da UCI é 89,90 euros superior aos encargos no primeiro mês do crédito de taxa indexada do Banco CTT para o mesmo casal. No entanto, a opção por taxa fixa ficaria mais económica ao longo do empréstimo se a Euribor a 12 meses, que serve como referência no crédito de taxa indexada, ficar, em média, acima de 1,66% nas próximas três décadas. É um valor que não se regista desde fevereiro de 2012.

Faça as suas simulações. Saiba onde

Procurámos as soluções de crédito à habitação nos bancos e noutras instituições financeiras a operar em Portugal que têm simuladores operacionais nos seus portais. Encontrámos 15 instituições disponíveis. Estes são os spreads previstos nos seus preçários para crédito à habitação própria permanente no regime geral:

Além dos que têm simuladores na Internet, há outras 12 instituições que preveem conceder empréstimos para a compra de casa. Estes são os spreads previstos nos seus preçários:

  • Atlântico Europa: spreads de 1,50% a 7,50%,
  • Banco de Investimento Global: spreads de 2,75% a 5,00%,
  • Banco Popular: spreads de 1,25% a 3,00%,
  • Banco Português de Gestão: spreads de 1,00% a 9,00%,
  • Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Mafra: spreads de 4,00% a 6,00%,
  • Caixa de Crédito da Chamusca: spreads de 2,25% a 5,00%,
  • Caixa Agrícola de Bombarral: spreads de 1,25% a 7,00%,
  • Caixa de Crédito de Leiria: spreads de 3,412% a 4,55%,
  • Caixa Agrícola de Torres Vedras: spreads de 3,00% a 5,50%,
  • Crédito Agrícola dos Açores: spreads de 3,00% a 6,00%,
  • Caixa Económica da Misericórdia de Angra do Heroísmo: spreads de 2,00% a 6,00%,
  • Deutsche Bank: spreads de 1,50% a 3,50%.

Desde que o Observador revelou que a Caixa Agrícola de Bombarral tinha o spread mais baixo do mercado (0,5% em fevereiro passado), os responsáveis da instituição reviram a margem mínima para 1,25%. Agora, o banco com o spread mais baixo no seu preçário é o Banco Português de Gestão, com 1%.

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